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- 新着情報
- 2022/05/14
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↓本日は「イニシャルコスト」に関するコラムです↓
不動産投資に関する記事で「イニシャルコスト」という言葉をご覧になった事はありますか？
初めて聞いた！という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資に関する「イニシャルコスト」についてお話します。
イニシャルコストとは、
一般的に「初期費用」＝購入時に必要になる費用を指します。
住宅の購入や建築の場合、購入費用（価格＋購入諸費用）や建築費用（建築費＋購入諸費用）が
「イニシャルコスト」に当たります。
次に具体的にかかるイニシャルコストの種類をご紹介します。
不動産仲介手数料
売主との間に不動産業者が仲介として入る不動産売買では仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められています。
売買代金：200万円以下・・・・・・・・・・5％+消費税
売買代金：200万円超え400万円以下・・・・4％＋2万円+消費税
売買代金：400万円超え・・・・・・・・・・3％＋6万円+消費税
不動産投資ローンの融資事務手数料・保証料
融資事務手数料とは、不動産投資ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料を指します。
保証料には一括前払い方式と金利上乗せ方式があり、一括前払いの場合は借入金額の2％程度、金利上乗せの場合は約定金利に年0.2％～0.3％程度を上乗せ分としてみておくとよいでしょう。
尚、保証料の一括前払いの場合、繰り上げ返済した際には相応の保証料返還を受けることができます。
印紙代
不動産売買契約書と不動産投資ローン借り入れ時の金銭消費貸借契約書に印紙代が必要となります。
印紙代は取引金額によって異なりますが、１契約につき最大10万円になる事もあります。
登録免許税
所有権移転には「固定資産税評価額×2％」、抵当権設定には「抵当権設定の債権額（借入額）×0.4％」の登録免許税がかかります。
司法書士報酬
不動産投資ローンを利用する場合、不動産の所有権移転・不動産投資ローンの抵当権設定の登記は、
原則金融機関指定の司法書士に依頼します。
登記を司法書士に依頼する場合、実費（登録免許税等）+司法書士報酬が必要です。
火災保険料
不動産投資ローンを利用する際は、通常火災保険に加入します。
費用は保険会社や付帯内容、対象不動産の構造等によって異なりますので、確認が必要です。
固定資産税・都市計画税（買主負担分）
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている所有者に納付書が届けられます。
売買により年の途中で所有者が変わる場合、引き渡し日までを売主、引き渡し後を買主が負担するのが通例ですので、
売買代金の決済時に買主負担分を支払う必要があります。
不動産取得税
不動産を取得すると取得後数カ月～1年程度で納税通知書が届きます。
税額は「課税標準額（固定資産評価額）×4％」が基本となりますが、軽減措置の対象となる場合がありますので
確認するようにしましょう。
「初期費用」「諸経費」と一纏めの言葉で聞くとあまりイメージが湧かないかと思いますが
さまざまな事に費用が掛かります。
不動産投資は、今回お話したイニシャルコスト以外にもランニングコスト等もかかって来ますので
物件購入前の損益のシミュレーションが非常に大事になります！！！
次回はランニングコストについてお話します。
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