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- 新着情報
- 2022/07/05
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↓本日のコラムです↓
今回は「サブリース」についてお話したいと思います。
サブリース
サブリースとは、サブリース業者が不動産オーナーの所有するアパートやビルを一括して借り上げ、
一戸単位で入居希望者に貸し出す仕組みの事をいいます。
サブリースは「又貸し」や「転貸し」とも呼ばれます。
サブリースでは、サブリース業者と不動産オーナーがマスターリース契約（賃貸借契約）を締結し
サブリース業者と入居者サブリース契約（賃貸借契約）を交わします。
マスターリース契約におけるマスターは不動産オーナーでリースするのはサブリース会社となり、
サブリース会社は不動産オーナーに家賃収入から管理料を引いたリース料金を支払います。
サブリース契約は、サブリース会社と入居者の間の契約で、入居者はサブリース会社に毎月の家賃を支払います。
不動産オーナーは、サブリース契約している会社から振り込まれる賃料を待つという事になります。
特徴：オーナーと入居者の間に直接的な契約がない事
サブリースの種類
◎実績賃料連動型
実績賃料連動型は、サブリース業者による家賃保証がないサブリースです。
実績賃料連動型は入居率が高まるほど収益の増加が見込めますが、
家賃保証がないことから入居率が低ければオーナーの収益が低くなります。
その為、オーナー自身で空室対策を行う必要があります。
リスクの方が目立つ為、採用されているケースは一部となります。
特徴
・相場変動の影響を受けることから、収入が安定しない
・経営の工夫によって収益の向上を測ることができる
・収入を上げる事ができる可能性がある
◎賃料固定型(家賃保証型)
家賃保証型は現在サブリースの主流で、空室があっても一定の賃料を支払う家賃保証が設定されています。
入居状況に関係なく安定した収入が見込めることから、ほぼリスクを負うことなく収入を確保することができます。
家賃の滞納や不払い、空室問題もサブリース業者に任す事ができるので安心です。
特徴
・収入を安定して確保できる為、将来的な事業計画を立てやすいメリットがあります。
・経営の工夫によって収益の向上を測ることはできない。
・家賃が保証されるのは該当の契約期間のみ
サブリース問題
サブリースという制度自体に問題はありませんが
サブリース業者の運用方法に問題がある事があった為問題となりました。
①虚偽説明・説明しない
本来契約は双方が内容について正しく理解しておく必要があります。
実際にはサブリース業者が契約前に虚偽の説明や重要なことを伝えない事で問題が発生しました。
②一方的な条件変更
サブリース業者が当初オーナーーとの契約の際は、「20年間家賃を保証します」などと説明をするが
実際には契約後2年程度が経過すると、契約の更新をして家賃の切り下げを要求する例が多々ありました。
③契約を打ち切られる
当初の説明では「30年間家賃を保証します」という内容で契約を行ったが
サブリース業者の方から一方的に契約を打ち切ったり、敷金や礼金を持ち逃げする事がありました。
④サブリース業者の経営破たん
この場合、オーナーと入居者との間には直接の契約関係がないので、
サブリース業者が破綻するとオーナーは入居者に直接連絡をとって、賃貸借契約を締結しなおす必要があります。
入居者が混乱して家賃が支払われなくなったり、不信感を抱いて退去する例もありました。
⑤「家賃減額請求」
法律上、賃貸物件の借主は貸主に対し「家賃減額請求」が可能です。
家賃減額請求とは、物件の賃料が景気の情勢や周辺の相場と一致せず高額な場合に、
適正な金額まで家賃を減額するよう要求する権利です。
オーナーが減額に合意しない場合、サブリース業者は裁判所で訴訟を申し立てて強制的に減額できます。
法律上家賃減額請求権が認められるにもかかわらず、
一部のサブリース業者はオーナーに「30年間家賃保証」などと言って勧誘する場合がありました。
⑥契約の解除が難しい事
オーナー側から契約を解除するのは簡単ではありません。
法律上、賃貸人が賃貸借契約を解除したり更新を拒絶したりするには「正当事由」が必要だからです。
一度締結された契約は「単にオーナーが自分で物件を使いたい」という程度の理由では解除できません。
⑦高額なローンによる「自己破産」リスク
多くのオーナーは高額なローンを組んで物件を購入・建築します。
そのような状態で一方的に家賃を切り下げられたり・サブリース業者が倒産したりすると
オーナーはローンを払えず、自己破産するしかなくなります。
テレビで一時期よく取り上げられていました。
イメージ良くないかもしれませんが、
制度自体に問題があるわけではありません。
信頼できるサブリース業者を探す事が重要となりますね！
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