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☆☆☆本日のコラム☆☆☆

 

今回は「明け渡し請求権」についてお話したいと思います。

 

明け渡し請求権

明け渡し請求権とは、法律に基づき所有者が自己所有の不動産の居住者を退去させるための請求のことです。

明け渡し請求は「不動産の所有権」があると行使できます。

所有不動産を賃貸している場合の家賃滞納トラブルや、

空家だった所有不動産が不法に占有されるとトラブルが起こり得ます。

もし所有不動産が不法に利用されていたとしても、自分の勝手な判断で追い出すのではなく、

法律にもとづいて退去させる必要があります。

 

明け渡し請求は

①交渉による明け渡し請求②法律に基づいた明け渡し請求の方法があります。

①交渉による明け渡し請求とは、居住者との交渉や話し合いによって明け渡しを請求する事です。

メリット：比較的短期間で解決ができる

デメリット：強制力や確実性の欠如

 

②法律に基づいた明け渡し請求とは、法律によって強制的に退去させることです。

メリット：強制的また確実に立ち退きが可能

デメリット：訴訟を行う事が必要。そのために時間・費用の負担が大きい

 

「自力救済」の禁止

自力救済とは、権利を侵害された者が法に基づいた解決ではなく、実力行使での問題解決を謀ることです。

例えば「鍵を変えて不動産に入れないようにした」「居住者の所有物を勝手に破棄した」などの対応が該当します。

この場合、不動産所有者が罰せられてしまいます。

不動産明け渡しを請求する場合は法律に基づいて解決しなくてなりません。

 

共有不動産が共有者に独占された場合

共有不動産が共有者に独占されていても、明け渡し請求は原則認められません。

共有不動産は法律によって「各共有者は共有不動産の使用をできる」と定義されているからです。

「不動産の共有持分を少しでも所有していれば不動産全体の使用ができる」とも考えられています。

共有不動産が共有者に独占されていたとしても、明け渡し請求は原則認められません。

 

例外的に共有不動産の明け渡し請求が認められる場合があります。

・実力行使で共有不動産を占有した

・使用方法の協議を無視して独占している

・他共有者の許可なしに、増築や工事をしている

 

明け渡し請求が認められる具体例

目安として3カ月以上家賃を滞納され続けている事です。

不動産所有者によって賃貸契約を解除するには「信頼関係破壊の法理」というものが重要視されています。

目安として「3カ月以上」家賃の滞納があれば、明け渡し請求が認められる可能性があります。

 

無断で第三者に譲渡・貸与されている

不動産の所有者の許可を取らず、不動産を又貸しすることを「無断転貸」といいます。

また、勝手に建物の賃借権を第三者に譲渡することを、賃借権の「無断譲渡」といいます。

無断転貸や無断譲渡があった場合、不動産所有者は賃貸契約を解除できると定められています。

 

権利を持たない第三者に不法占拠されている

第三者に不法占拠されている場合、明け渡し請求が可能です。

不法占拠とは、法律で認められた権利を持たない状況で、不動産を占有していることをいいます。

ただし、権利を持たない第三者や不法占拠者が相手でも「自力救済」による解決は認められません。

 

明け渡し請求は不動産の所有者でもおこなえますが、

手続きが困難であったり法律関係が複雑なため、弁護士への依頼

または所有不動産の売却なども対処法として挙げられます。

まずは専門家に相談する事をおススメします！！！

 

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