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本日は「不動産の契約の解除」について

不動産の契約は買主・売主の双方で交わしますので、基本的にどちらからも売買契約の解除を申し出ることが可能です。売買契約後に契約を解除する場合は、手付金の放棄や売買代金の一定割合の違約金などの負担が発生することがあります。

もし売主が複数の場合は、単独で契約解除をできるのでしょうか。

売買契約の場合、契約の解除は複数当事者が全員で行う必要があります。

契約を解除したり解除されたりする場合には全員一緒でなければならないことを「解除の不可分性」といいます。解除に不可分性を認めないと、一部当事者（解除権を行使した者以外の当事者）が知らないうちに契約関係が消滅していたり、また一部当事者（解除権を行使した当事者）についてだけ契約が消滅し、ほかの当事者には契約関係が残ったりという複雑な法律関係を生じさせてしまうことになり、不適切です。そのために民法によって解除に不可分性が認められています。

契約解除は一方的な意思表示で行うのではなく、当事者の合意による場合もあります。当事者の合意によって契約の解除がなされる場合（合意解除の場合）に関しても、当事者の一方が複数であれば、複数当事者の全員で解除を行わなければならないものとされています。

賃貸借契約においては、賃借人が賃料を支払わない場合の複数賃貸人の賃貸借契約の解除の場合は状況が異なります。共有物の管理に関する事項は共有持分の価格の過半数で決すると定められているところ「共有者が共有物を目的とする貸借契約を解除することは民252条にいう共有物の管理に関する事項に該当し、右貸借契約の解除については同法544条１項の規定の適用が排除される（最判昭和39.2.25民集18巻２号329頁」のであって、共有持分の価格の過半数の同意があれば、解除をすることができるものとされています。

 

 

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