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＊＊＊＊＊本日のコラムです＊＊＊＊＊
今回は不動産の土地活用の方法である「等価交換」についてお話します。
等価交換
等価交換とは、ディベロッパーが土地上に建物を建て、
工事完了後に土地の一部と建物の一部を等価で交換する建築方式のことです。
土地所有者が建築費を負担することなく土地活用を始められる開発手法になります。
等価交換は、ディベロッパーが個人の土地所有者に対して行うケースが多いです。
等価交換では、まずディベロッパーが全て建物資金を支出して建物を建築し
等価交換では竣工後に建物の一部と土地の一部を等価で交換するため、
お互いが土地と建物の所有者になるという事です。
等価交換は、土地と建物を等価で交換することから、最終的な土地建物の所有権の割合は、
元々の土地価格と建物の建築費との関係で決まります。
例えば、元々の土地価格が60億円、建物の建築費が40億円の場合、土地と建物の所有割合は、元々の土地所有者が60％、ディベロッパーが40％となるということです。
メリット
◎借入金が必要ない
土地所有者にとっては借入金を組まずに事業ができる事が挙げられます。
土地所有者は建物投資を行わないことから、自己資金も借入金も不要です。
事業リスクは低いと土地活用になります。
◎課税の繰延措置がある
課税の繰り延べとは、税金が課税されることを先送りにしてくれる制度のことです。
特例を利用することによって一定の要件を満たすと売却時に税金が課されないことになっており
税負担を負うことなく事業を行うこともできるのです。
デメリット
◎不動産の権利が複雑化する
等価交換では、不動産の権利が複雑化する点もデメリットになります。
1つの不動産を2者以上で所有することから、竣工後の管理や売却、建て替え等にも支障を生じることが考えられます。
◎還元床の調整が難しい
等価交換では、ディベロッパーとの間で最終的な還元床の調整が難しいというデメリットがあります。
還元床とは、竣工後に元々の土地所有者とディベロッパーが双方に占有する床面積のことです。
還元床面積は大きいほど家賃収入が増えるため、土地所有者とディベロッパーとの間で対立を生みやすい傾向があります。
還元床の決定は、慎重に話し合いながら進めていく事が重要です。
等価交換の意味・メリット・デメリットをご紹介しました。
土地を所有している方は、注意点を理解した上で取引するようにしましょう！
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