賃貸中の物件の方が高く売れる？ケースバイケースです！

【奈良県】

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大和郡山市・大和高田市・御所市・桜井市・・・など

奈良県の不動産売却もマイダスのお任せください☆

出張訪問査定も無料で行っております！

マイダスの堅本（かたもと）です。

先日奈良県の不動産売却相談をいただき、現地訪問致しました。

相続したご実家を、誰も住まなくなったので知人の方に貸し出しをしている物件でした。

十数年前に、知人の方に貸したそうで、その入居者とは賃貸借契約書も交わしておらず、賃料も相場よりかなり安い（相場の5割位の賃料）状態でした。土地と建物は、前面道路も良く、立地も問題ないので、相応の固定資産税もお支払いになっており、「高く売れるだろう」と思っていらっしゃったようです。

しかし、入居者がついている物件は、貸主が変わったからといって、おいそれとは退去してもらうことが出来ないのです。これが知人や親族に「タダ（無料）で貸している」状態であれば、賃貸借契約には該当せず、使用貸借契約となるので、話し合いなどを踏まえて、退去していただく場合もありますが、今回は「月額の指定された賃料を支払っており」「滞納などもなく」お住まいでした。

このような賃貸入居者がついているときには、ほとんどの場合「賃料」を基に価格の算出をすることとなります。空家ならもう少し金額が高くなる物件もあれば、逆に入居者がついているからこそ高くなる物件もあるのです。

ご自身で所有物件の賃貸運用を考えていらっしゃる方は、その前に一度価格査定を受けてみるのもいいかもしれませんね。

担当：堅本（かたもと）

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【建て替え、新築、増・改築と土地選びのポイント】

建築基準法は、建物の安全性と品質を確保し、災害時の被害を最小限に抑えるために設けられた法律です。不動産を建て替える際や新築、増・改築の際には、この法律を遵守する必要があります。今回は、建築基準法に基づく不動産の建て替え要件と、土地選びのポイントについて解説します。

「建て替えや新築などの要件」

・用途地域の確認：建物を建て替える前に、土地がどの用途地域に該当するか確認しましょう。住宅地域系統、商業地域系統、工業地域系統など、13種類に分類されており、各々の地域には建物の高さや、土地の面積、用途に関する制約があります。まずは、土地の用途地域が、建てたい建物を建築することのできる地域なのかを確認しましょう。

・建ぺい率と容積率の確認：建ぺい率は、土地に建物を建てる際の敷地面積に対する建物の面積の比率を示します。例えば、建ぺい率60％の地域に該当しており、100㎡の土地の上に建物を建てる場合、100㎡の60％である60㎡までしか建物を建てられません。容積率は、建物の延床面積に対する敷地面積の比率を示します。つまり、容積率200％の地域で、先程の建ぺい率の例であれば、100㎡の土地に60㎡までの建物が建てられ、建物の全ての床面積（延床面積）を合わせると200㎡以下に収める必要があるということです。これらの制約を超えないように、建物の計画を立てましょう。

・道路幅員と接道長さ：建築基準法では、建物に隣接する道路との距離や幅員、接道長さに関する規定があります。皆様が思い浮かべる道路には、公道・私道などあると思いますが、ここでいう建物に隣接している道路で重要なのは「建築基準法上の道路種別」です。建て替えや新築をしたい敷地の隣接している道路が、この建築基準法上の道路に該当しているか否かで、建物を建築できるかが変わりますので、優先して確認しましょう。

「土地選びのポイント」

・地勢と土地の特性：土地の地勢や地盤、地質の調査しましょう。不安定な地盤や高い洪水リスクを持つ土地などは、建物の安全性に影響を及ぼす可能性があります。

・交通アクセス：交通アクセスは生活に大きな影響を与えます。公共交通機関へのアクセスや、主要道路へのアクセスが良い土地を選ぶことで、快適な生活が期待できます。

・周辺環境：周囲の環境や施設も考慮しましょう。お子様がいる場合には小中学校の距離や校区、総合病院までの移動時間、スーパーマーケットやドラッグストアなどの生活用品が購入できる施設が近くにあるか、家庭それぞれのライフスタイルに合致しているか確認しましょう。

・都市計画：土地の周辺に都市計画がある場合、将来的に道路拡張が行われたり、土地利用の変更、再開発などがあるかもしれません。都市計画を調査し、将来の影響を考慮しましょう。

・価格と予算：土地の価格は地域・立地・形状・広さなどの条件によって異なります。土地を購入する際には、事前に周りの土地相場と比較することも大切です。「広くて安いから」といって、土地の形が悪く無駄になってしまうスペースがある土地や、死角になる高低差がある敷地や、手入れのしにくい土地などを購入してしまうと後悔につながる場合もあります。しっかりとした事前調査を行うよう心がけましょう。

建築基準法に基づく不動産の建て替えや新築または増・改築は、法律や規制を遵守しながら、安全で快適な生活環境を構築するための重要なステップです。専門家の助言を受けながら、計画を進めることをおすすめします。