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【本日も宅建業法等の関係法律の改正点に関して】

民法改正において、賃貸借の保証について、重要な改正

 

(1)個人保証における極度額の設定

継続的な取引から発生する不特定の債務を包括的に担保する保証を根保証といいます。

個人が行う根保証については、どのような債務を保証する場合でも、

保証契約の中で極度額(保証額の上限)を定めることが必要になりました。

賃貸借における賃借人の債務の保証も根保証ですから、個人が保証人になるときには、

極度額を定めなければ保証契約は無効です(改正民法465条の2第2項)。

 

(2)付従性の条文新設

保証債務には付従性があります。付従性には、①主債務がなければ成立しない、

②主債務より重くなることはない、③主債務が消滅すれば消滅する、

という3つの内容がありますが、このうち、②について、「主たる債務の目的又は

態様が保証契約の締結後に加重されたときであっても、保証人の負担は加重されない」

という条文が設けられました(同法448条2項)。

賃貸借期間中に賃料が増額された場合、この新設された条文をそのまま適用すると、

賃料の増加分が保証の対象外になってしまう可能性があります。

保証契約の条文は、保証人が保証する賃料について、賃料が増額された場合を

想定した内容としておくことが必要でしよう。

 

(3)元本確定のルール

根保証は、主債務者の債務が特定していない保証ですが、元本の確定という概念が設けられています。

元本の確定とは、一定の時点で主債務の債務を特定させることをいいます。

今般の改正では、個人が賃貸借の保証人になる場合について元本確定に関する規定が設けられました。

改正後には、①保証人の財産について強制執行または担保権の実行が申し立てられたとき、

②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき、③賃借人または保証人が死亡したときの①〜③の

時点で保証人の債務の元本が確定し、その後に生じた賃借人の債務は保証から

外れることになりました(同法４６５条の４第１項)。

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担当：堅本（かたもと）