未登記の建物は売却できるのか？【未登記建物の買取り相談受付】

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特に下記エリアには力を入れております！

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マイダスの堅本（かたもと）です。

築年数が古い物件の中には、建物の登記がされていない、いわゆる「未登記建物」が一定数存在しています。

その未登記建物の所有者の方の多くは、「建物の登記がされてないとは知らなかった」と仰います。

第三者からすると、自分の所有している不動産なのだからわかるだろう・・・と思うかもしれませんが、意外と分からないものなのです。

登記がされていなくても、【毎年の固定資産税等の納税通知と納付書は郵送され、税金は納めているから登記はあるものだ！】と勘違いしていたと仰る方が多いのです。

相続登記時におそらくは司法書士などから聞いているのでしょうが、普段の生活で登記に触れることはほぼありませんし、すっぽり抜け落ちている状態で固定資産税を払い続けると勘違いしてしまうといった状態になるようです。

未登記の建物は売却をするにもかなり困難で、不動産業者によっては断ることも多々あります。

このような問題のある案件でも弊社は売却の取り組みを致します。

まずは一度無料相談でお電話くださいませ！

担当：堅本（かたもと）

 

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【未登記建物】

「未登記建物とは」

建物の所有権を取得した者が法律で定められた期限内に登記をしなかった建物のことです。登記がされていないため、登記簿に建物の所有者や所在地などの情報が記載されていません。不動産登記法で、新築した建物を取得した者は、その所有権の取得の日から１ヶ月以内に、表題登記（建物の種類や構造など基本的な情報）を申請しなければならないと規定されてます。よって、家屋（建物・家）は通常登記され、法務局の登記簿で管理されてます。しかし、古い建物などは、当時建物を建てた際に登記をせずに現在もそのままの状況ということも多々あります。未登記家屋は、法務局で管理されていないので通常の名義変更（登記申請）の手続きを取ることができません。改めて表題登記をして現在の所有者の登記をすることもできますが、費用の関係で、未登記のままにされるケースもあります。未登記建物とは、登記の記録上の所有者情報が不明の状態である建物のことです。

「未登記なのに税金はかかる？」

建物の登記と固定資産税は別の制度です。登記の有無に関係なく、役所は現地調査や航空写真などで建物の存在を把握しています。登記をしなかったら固定資産税がかからない、ということはありません。建物は法務局で登記されている情報が元になって固定資産税が請求されますが、未登記状態であっても市区町村の台帳に所有者が登録されている場合があります。その登録されている所有者情報を基に、建物の登記が無くても、その建物には固定資産税がかかります。固定資産税は発生しているけれど、登記がされていない建物というのが、実はたくさんあり、この状況が未登記建物という状態を分かりにくくしてしまっている可能性もあります。

「未登記建物のデメリット」

過料の対象になる（罰則の可能性）：建物の登記は法律で義務付けられています。登記をしないと、十万円以下の過料に処される可能性があります。現実に過料が発生したケースはほぼないようですが、法律で規定されていますので可能性はあります。

固定資産税の増加：土地に建物が建っている場合、土地の固定資産税が最大で1/6、都市計画税が1/3まで、減額される軽減措置が未登記の建物は受けられない可能性があり、固定資産税が高くなる場合があります。

融資が受けにくい：建物を住宅ローンで購入する場合や、増改築やリフォームをする場合、未登記の建物では、融資を受けることが難しくなります。通常は建物を担保に入れ抵当権を設定することが融資の条件になりますが、未登記建物になると登記が存在していないため、抵当権設定登記ができず、担保を取ることが出来ないので、未登記のままでは融資を受けれないことになります。

売却が困難になる：建物を売却する場合には、登記をすることが一般的です。未登記の建物では、売却する際に買主名義に登記することができないので、買い手が限られたり、売却価格が下がったりする可能性があります。また、買主からすると、売主が本当にこの建物の所有者なのかも確認できず、売主が別の人に売ってしまっているかもしれないという不安が頭をよぎります。

所有権を証明して対抗ができない：建物の所有権を証明するには、登記が必要です。未登記の建物では、第三者に対して所有権を主張することができません。例えば、土地の所有者に建物ごと立ち退きを要求された場合、所有権を証明して対抗できない可能性があります。

「相続時の手続きの難解さ」

相続時の手続きは、未登記の建物の場合、登記された建物よりも複雑です。まず、相続した建物が未登記であることを確認し、その後、登記簿を作成する必要があります。建物の所有者や所在地、構造、面積などの情報を集め、登記費用や土地家屋調査士の報酬などのコストもかかります。登記簿ができたら、最終的に相続登記を行いますが、その際には遺産分割協議が必要となります。相続登記には費用や手続きに時間と労力がかかりますが、相続人を明確にしておかないとトラブルが発生する可能性があります。

遺産分割協議書を作成する際は、相続財産を一覧化した「財産目録」を作成します。この財産目録は相続財産を明確にするものであるため、この中には未登記建物の記載も必要となります。未登記建物は登記されていないので、法務局での調査はできません。ではどのようにして調査をするのかというと、毎年郵送されている「固定資産納税通知書（納付書と同封）」や市役所等で発行可能な「名寄帳（なよせちょう）」を活用できます。なお、納税通知書がある場合でも、非課税物件は記載されない、共有物件の場合には代表者にしか納税通知書が送られないなどの例外もあります。名寄帳には、固定資産税を課税する市区町村の役所が管轄する地域内で被相続人が所有していた不動産が一覧化されており、未登記建物や非課税物件、共有物件も記載されていますので、名寄帳の確認は非常に有効な手段です。

 

未登記建物は、登記に関する手続きが面倒であったり、費用がかさんだりすることも理解できますが、未登記のままでいることがもたらす不都合やリスクを考えると、早めに登記をすることをおすすめします。建物の登記があると、法的な所有権の証明となるだけでなく、リフォームや増改築などのための資金調達や、不動産取引などの際にもスムーズな手続きを可能にします。相続の際にも、登記がなされていると、相続人が明確になることにより相続手続きが円滑に進み、相続人同士のトラブルなど法的なトラブルを未然に防ぐ手段となります。

登記手続きが難しい場合や不安な場合は、専門家に相談することをお勧めします。