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↓↓本日のコラムです↓↓

 

売買契約のチェックポイント

 

不動産の売買契約は、高額な資産を対象とした大きな取引ですので、一般的には、

契約書を作成して取り交わします。また、宅地建物取引業法でも、不動産会社（宅地建物取引業者）に対し、

契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名押印させた上で

交付することを義務づけています。

 

ここでは、売買契約書で確認すべき一般的なポイントを説明します。

もちろん、確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、

不動産会社に「完全に納得できるまで」確認するようにしましょう。

 

 

売買契約書の一般的な項目とポイント

以下に、売買契約の一般的な項目とそのチェックポイントを紹介します。

ただし、個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わりますので留意してください。

 

 

（1） 売買物件の表示

売却物件の表示に誤りがないかを確認します。

一般的には、登記記録（登記簿）に基づいて契約書に表示されます。

売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。

 

 

（2）売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金や手付金等の金額と買い主の支払日をしっかりと確認します。

また、手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。

手付金がどのような手付け（解約手付、証約手付、違約手付）であるのか、金額は適当か

（売買代金の何割程度か）などを確認します。

手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。

 

 

（3）土地の実測及び土地代金の精算

土地の面積は、登記記録（登記簿）に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。

したがって、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。実測の結果、

登記記録（登記簿）の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。

（実測をするのみであえて精算しないこともあります。）一般的に、売買代金の精算は、

当初の売買代金と当初の売買面積（登記記録（登記簿）上の面積）に基づく１㎡当たりの単価を用いて

行われます。

なお、隣人とのトラブルがある場合などは、実測と隣地との境界確認が遅延する場合もありますので、

実測作業が期日通りにできない場合の対応を協議したほうが望ましいでしょう。

 

 

（4）所有権の移転と引き渡し

所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。

所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、

代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで

完了することが多いようです。

 

 

（5）付帯設備等の引き継ぎ

特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて

明確にしておく必要があります。このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く

発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何を撤去するのかを買い主との間で十分に

調整する必要があります。また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。

契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いようです。

（このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。）

 

 

（6）負担の消除

売却物件を完全な所有権で引き渡せるかを確認します。

例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、

売り主の責任によって除かれた状態で引き渡します。

このような権利の整理ができない場合には予定通り引き渡せない場合がありますので注意が必要です。

なお、投資用物件の売買では、テナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継ぎます。

この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

 

 

（7）公租公課等の精算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが

一般的です。その他、管理費などの費用を精算することもあります。

精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

 

 

（8）手付解除

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、

どのような取り決めとなっているか確認します。もちろん、当事者間の合意で、

手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

 手付けの金額は、一般的に売買代金の20％までの範囲で設定することが多いようですが、

手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも

高くなります。逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、

相手方に解除されるリスクは低くなります。手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

 

 

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担当：北垣（きたがき）