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★本日のコラムです★

　公簿面積　②

登記簿上に記載されている地積が公簿面積であり、公簿面をもとにした価格で

取引されるのが公簿売買です。

公簿売買においては、土地を実際に測量した結果が登記記録上の面積と異なっていても、

売買価格の総額は変更されません。したがって公簿売買では実測自体を行わない

このも多く、実測を行ってもその結果によって売買価格の変更を行わないことを約束

している契約もあります。これも公簿売買に該当します。

実測売買を行ってほうがトラブルになりにくいのですが、実際には多くの取引が公簿売買に

よって行われています。その理由として不動産登記簿とともに法務局に備え付けられて

いる地積測量図や建物建築時の現況測量図などがある場合には実測しなくても土地の面積を

ほぼ正確に推定できることも多く、契約当事者は面積単価で土地に価格が妥当であるかどうかを判断しているためです。

ただし地積測量図があっても、測量技術が高くなかった時代や隣接地所有者の承諾なしで

登記が可能だった時期もあり、古い地積測量図は信頼性が低いこともあるため

注意が必要です。

また、土地の測量をする際の費用や時間がかからない点は公簿売買のメリットであり、

当事者がこれを避けようとすることも、公簿売買が多い原因となっています。

さらに現実的に測量するのが困難な山林や敷地面積が広い物件などの場合、測量にかかる

費用も高額になるため、実測せずに公簿売買で取引を行うことがほとんどです。

都市部では地価が高額になりがちであるため、面積が少し違うだけで土地の価格に

かなり誤差がでます。ところが地価が低い郊外では面積に多少の違いがあってもそれほど

大きな誤差にはならないこともあります。面積の誤差による違いよりも、むしろ測量費用の

ほうが高くつく場合は公簿面積で取引されるケースが多い傾向です。

 

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