【守口市】賃貸中の物件を売りたい・・・ローンが残っていて残債が多い

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マイダスの堅本（かたもと）です。 

先日、大阪府守口市にある賃貸中の戸建の査定を行いました。

平成の初めごろに建築された建物ですが、外観もキレイな状態を保っており、駐車場もついているので、入居者は良い物件に出会ったんだなと思いました。

ただ、売る側にとってこの物件は、「入居者が居ない方が高く売れる」物件でした。

売却を検討されている方の中には不動産業者に、「賃貸中の方が高く売れる」と言われるケースもあるそうですが、実際のところはケースバイケースです。

中古住宅を賃貸する場合には、リフォームなどの費用もかかりますし、入居者がうまくついたからといって、すぐにかかった資金が戻ることはありません。

空家のまま売却をしていれば、手間も時間もかからなかったものが、入居者を付けたことによって、取り戻すのに5年以上かかることもザラにあります。

売却を検討する際には、事前にご相談ください！

様々な運用方法をご提案させていただきます☆

担当：堅本（かたもと）

 

～☆～☆～本日のコラム～☆～☆～

【オーナーチェンジ物件】

購入の注意点やメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件は、既に入居者のいる物件を購入することで、手軽に賃貸オーナーとして経営をスタートできる手法です。しかし、注意が必要なポイントもあるため、以下にそのメリット・デメリットや注意すべきポイントをご紹介します。

「オーナーチェンジ物件のメリット」
・早期家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件は、既に入居者（賃借人）がいる物件を購入し、所有権と共に「賃貸人としての地位を承継」します。空家の状態から購入し、リフォームをして、賃貸の募集をしなければならないなどの手間がかからず、購入後すぐに家賃収入が期待でき、即座に資産を運用できるのが大きなメリットです。

・運用計画を立てやすい
入居者の入居期間によっては、購入する物件の過去の資料が参照可能なため、物件の運用状態を確認しやすいです。これにより、運用計画を立てやすく、経営においてもスムーズな運営が期待できます。

・初期費用を抑えられる
入居者がいるため新たなリフォーム資金や、賃貸募集の入居者付けの為の費用などの必要がないため、初期費用を抑えることができます。

「オーナーチェンジ物件のデメリット」
・物件の内部の状態が把握しにくい
入居者がいるため、物件の室内の状態を事前に確認しにくいデメリットがあります。退去時に初めて問題が発覚する可能性があるため、物件の修繕履歴や状態、賃貸借契約による原状回復の取決めなどを確認する必要があります。

・家賃設定や契約内容を引き継がなければならない
メリットでも記載したように、オーナーチェンジ物件では、賃借人との契約内容が引き継がれます。これにより、現行の家賃や契約条件を変更することが難しくなります。賃貸借契約書の内容、家賃保証会社の加入の有無、入居者家財保険（借家人賠償保険）の加入の有無など確認することが必要です。

・入居者を選べない
既に入居者がいる状況のため、オーナーチェンジ物件では入居者を選ぶことが出来ません。賃貸借契約期間中に入居者トラブルや騒音などによる近隣との紛争問題がなかったかを、前オーナーや管理会社に確認が必要です。

「オーナーチェンジ物件を購入する場合、覚えておきたい注意点」
・管理状況、運営状況が適正か
物件の内部を確認できないため、管理状況や運営状況が適正かどうかを前オーナーや、管理会社などからの聞き取りや、改装、修繕記録などの詳細資料から確認する必要があります。建物外部や共用部はもちろんのこと、物件の周辺状況なども把握しておくと良いでしょう。

・契約事項や敷金の取扱い
契約書の内容や敷金や保証金に関する取扱いについて事前に確認が必要です。敷金や保証金は取引きする不動産のエリアによって持ち回りの方式が異なる場合があります。入居者退去時に返還するお金をどのように精算するかを売買契約前に確認し、トラブルにならないよう注意が必要です。

・売却理由が正当か
前オーナーが物件を売却する理由も確認しておいた方が良いでしょう。前オーナーや仲介会社、管理会社などに説明を求めるべきです。

・賃貸需要のある物件か
購入を検討する物件は将来的にも賃貸の需要があるかどうかを確認することが重要です。周辺環境や同等程度の物件の募集状況を調査したり、近隣の賃貸不動産会社への聞き取りを行い、需要の見通しを立てましょう。

・家賃設定が適正か
現在の家賃が相場に合っているかどうかを確認しましょう。現在の入居者が退去すると、近隣相場を考慮した適正な家賃設定が必要となります。現在の賃料設定が高すぎたり、低すぎたりしていないかの確認を行いましょう。

まとめ
オーナーチェンジ物件の購入には多くのメリットがありますが、同時にデメリットや注意点があることも事実です。将来的な収益を見据えつつ、堅実な投資運用を行うためにも、慎重な物件調査と購入計画を立てて検討してみましょう。