【奈良県宇陀市】狭小地・旗竿地・未接道の不動産の買取強化中！
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- 2023/01/26
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★本日のコラムです★
不動産売買で頻出する買付証明書と売渡承諾書についてです。
買付証明書とは、買主が売主に対し、他の買受希望者を排除し、自分との間だけで交渉を行ってほしい旨の意思を表明する書面です。
売渡証明書とは、売主が買主に対し他の買受希望者を排し誠実な交渉を行う旨の意思を表明する書面です。
これらは買主が所有者に買受希望を伝えたり、売主が売却予定である事を明らかにしておく場合などに交付されます。
不動産取引においては、人にとっても会社にとっても重要な財産であり、売買には慎重な判断が求められます。加えて、契約で取り決める必要のある事項は多種多様です。契約条件の細部まで調整されて初めて契約締結に至ると考えられます。また手付が契約成立を示す重要な指標とされる事も取引の慣行であり、手付の授受がないうちは契約が成立していないと考えられています。従って、買付証明書と売渡承諾書があっても、売買契約書が作成されず、手付の授受もないうちは、売買契約が成立していない事になります。
買付証明書と売渡承諾書についてのよくある疑問について記載します。
Q1.宛名を買主の名前にして売渡承諾書を発行した売主が、契約直前になって、買主に無断で他の買主に売却した場合、買主は売主に対し、何がしかのペナルティを請求することができるか。
⇒基本的にはできないと考えた方がよい。理論的には、過失ある売主には損害賠償請求をすることができるが、仮にできるとしても、その額は僅かなもの（信頼利益）になる可能性の方が高いので、かえって買主に迷惑をかけるケースの方が多いからである。
Q2.売主と買主が直接会って、それぞれ相手方の名前の入った売渡承諾書と買付証明書を交換した場合、売買契約が成立したといえるか。この場合にキャンセルがあったら、当然にペナルティの請求ができると考えてよいか。
⇒売買契約が成立したとはいえないと解するのが判例である。しかし、売渡承諾書と買付証明書に記載されている内容や交換の経緯等を総合的に判断することにより、売買契約の予約が成立したと認められる可能性もある。しかし、この場合のペナルティの請求については、信頼利益程度の損害しか認定されない可能性の方が高い。「信頼利益」とは、契約が有効に成立すると信じたことによって受けた損害のことであり、そのために無駄になってしまった支出費用などである。
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