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2020/10/07

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～～～今回は不動産契約書ついてのコラムです～～～

不動産の売買契約は、通常、不動産売買契約書に売主・買主が署名押印をおこない成立します。

不動産売買契約書については、取引に係わる不動産仲介会社が作成することが一般的ですが、

不動産売買契約書がどのような契約内容になっているかを契約当事者となるご自身が詳しく知っておくことは大切です。

今回は、不動産売買契約書の記載内容やチェックポイントについて詳しく解説いたします。

〇不動産売買契約の締結の際には、なぜ売買契約書を取り交わす必要性があるのでしょうか？？

不動産の売買契約は、高額な取引となり、多くの取り決めや手続・手順があります。そのため不動産売買契約書においては、対象不動産の取引内容や契約条件を明文化することによって、売主・買主双方が不利益を被ることなく売買契約を完結できることを目的として作成する書面であると言えるでしょう。

なお、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が売買仲介をおこなう場合には、宅地建物取引業法によって、契約が成立した際、遅滞なく宅地建物取引士が記名・押印した契約内容を記した書面（不動産売買契約書）を交付することが義務づけられています。

不動産売買契約の締結の際には、なぜ売買契約書を取り交わす必要性があるのでしょうか？？

不動産の売買契約は、高額な取引となり、多くの取り決めや手続・手順があります。

そのため不動産売買契約書においては、対象不動産の取引内容や契約条件を明文化することによって、

売主・買主双方が不利益を被ることなく売買契約を完結できることを目的として作成する書面であると言えるでしょう。

なお、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が売買仲介をおこなう場合には、宅地建物取引業法によって、

契約が成立した際、遅滞なく宅地建物取引士が記名・押印した契約内容を記した書面（不動産売買契約書）を交付することが義務づけられています。

〇不動産売買契約書の一般的な規定と確認ポイント

不動産売買契約書に記載される一般的な規定について、その詳細内容と確認ポイントを次のとおり解説いたします。

売買の目的物および売買代金

売主が所有している売買対象の不動産を、契約書記載の売買代金をもって買主が買い受けることを規定しています。売買代金のほか、取引対象となる不動産を明確化するために、土地・建物の所在や地番、面積などの売買対象となる不動産の詳細情報が記載されています。
また、マンションの場合には、区分所有建物の詳細情報や敷地権の目的たる土地の詳細情報について記載がされます。

手付金

不動産売買契約を締結した際に、買主が売主に支払う手付金の額が規定されています。また、手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部に無利息にて充当されることが規定されることが一般的です。

売買代金の支払いの時期・方法等

売買代金の支払い方法や内金および残代金のそれぞれの金額および支払日が規定されています。

売買対象面積・測量・代金清算

売買対象となる土地・建物などの面積に関する規定が定められています。土地は、登記事項証明書（登記簿）に記載されている土地面積を取引対象とする方法と、実際に測量をおこない得られた実測面積を取引対象に用いる方法があります。
さらに、不動産売買契約締結後に測量を行う場合には、登記事項証明書（登記簿）に記載された面積と差異が生じた面積増減分について、別途売買代金の清算をおこなう場合と実測面積に差異が生じたとしても清算をおこなわない場合など事前に契約条件をすりあわせた上で、契約条文に規定します。

境界の明示

土地・戸建の不動産取引の場合には、売主は、買主に隣地との土地の境界を現地にて境界標の明示をおこなうことを規定しています。
なお、境界標がないときは、売主は、隣地所有者の立会い・承諾のもと、新たに境界標を設置して境界を確定させることが必要となります。

所有権の移転の時期

買主が売主に売買代金全額を支払った時点で、売主から買主に所有権が移転することを規定しています。

引渡しの時期

不動産の引渡し日が規定されています。前述の「所有権の移転の時期」の規定により所有権移転日と不動産の引渡し日は、同じ日となることが一般的ですが、住まいの買い替えに伴なう売却などの場合には、必要に応じて引渡し日を別途規定することもあります。

抵当権等の抹消

売主は、所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消することが規定されています。

所有権移転登記等

売主は売買代金の受領と同時に買主への所有権移転の登記申請をしなければならないことが規定されています。また、所有権移転登記申請に要する費用は、買主の負担と規定することが一般的です。

引渡し完了前の滅失・毀損

不動産の引渡し完了前に、天災など売主・買主双方に責任のない事由により不動産の滅失や毀損が発生し、かつ修復が困難な場合には、不動産売買契約の解除が可能なことを規定しています。なお、同事由による不動産売買契約を解除する場合には、売主は、買主に対し、受領済の売買代金等の金員を無利息にて返還することが必要となります。

物件状況等報告書

売主は、不動産売買契約締結時点における不動産に関する状況を「物件状況等報告書」によって買主に説明することを規定しています。後述の「瑕疵の責任」規定と関連する内容となりますので、正確な状況の記載が必要となります。

公租公課等の分担

売買対象となる不動産から生ずる収益または、売買対象不動産に賦課される固定資産税や都市計画税等の公租公課等の諸負担については、引渡し完了日の前日までを売主、引渡し完了日以降を買主が収益または、負担することが規定されており、引渡し完了日をもって清算することが定められています。

瑕疵の責任

不動産の引渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れたる瑕疵が見つかった場合の売主の瑕疵担保責任に関する内容が規定されています。瑕疵担保責任期間は、個人間の取引の場合、引渡し完了日から３ヵ月と規定することが一般的です。

設備の引渡し・修復

売主は、不動産に付帯する主要設備の引渡しの有無を「設備表」へ記載し、その記載内容をもって各設備を引渡すことを規定しています。
引渡す設備の内、故障・不具合を無とした主要設備については、売主は使用可能な状態で引渡すこと、また、故障・不具合を無とした主要設備については、通常、引渡し完了日から７日以内に請求を受けた故障・不具合について、売主が修復する責任があることも規定しています。
なお、引渡す設備の内、故障・不具合を有とした主要設備については、引渡し完了日以降、故障・不具合があったとして売主は修復の責任はありません。

手付解除

不動産売買契約書に記載された手付解除期日までであれば、売主は手付金の倍額を買主に支払い、また、買主は手付金を放棄することで不動産売買契約を解除できるとした手付解除に関する規定が定められています。

契約違反による解除・違約金

売主、または、買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができるとした規定が定められています。

融資利用の特約

不動産売買においては、買主の多くは銀行からの融資（住宅ローン）を利用して売買代金を支払いますが、万一、買主が融資を得られない場合には、融資承認取得期日までであれば、不動産売買契約を解除できるとした特約を定めることが一般的です。
また、不動産売買契約書には、融資利用の申込先、融資承認取得期日、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期日を厳格に取決めることとなります。

敷地権が賃借権の場合の特約

区分所有建物（マンション）の敷地（敷地権）が賃借（賃借権）の場合、売主は、その賃借権を買主に譲渡することについて、土地所有者に賃借権譲渡承諾書の取得することを規定しています。
また、売主が賃借権譲渡承諾書を得られない場合には、賃借権譲渡承諾の特約に基づく契約解除期日までであれば、不動産売買契約を解除できるとした特約規定となります。

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