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- 2021/01/26
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本日のコラムです↓↓
契約書がない場合の賃貸人による解約手続
賃貸借契約書がある場合は、通常、契約期間が定められ、その場合には、賃貸人が期間内に
解約することができる旨の期間内（中途）解約条項がなければ期間内解約はできませんが、
賃貸借の期間の定めがない場合、賃貸人、賃借人の各当事者は、いつでも3カ月の予告をもって
賃貸借契約を解約できるとするのが民法の定めです。
しかし、この民法の規定は賃貸人が賃貸借契約を解約する場合には、特別法である借地借家法により、
２つの修正があります。
１つは、賃貸人はいわゆる正当事由を具備していなければ賃貸借契約の解約権が認められません。
また、正当事由が認められる場合でも３カ月の予告ではなく、６カ月の予告が必要とされています。
この２つの要件をクリアした場合に、賃貸人からの賃貸借契約の解約が認められることになります。
賃貸借契約の解約に関する民法上の原則
およそ契約は守らなければならないものです。賃貸借も契約である以上、賃貸借の当事者には
契約内容を遵守する義務があります。例えば、期間を定めた賃貸借契約の場合には、当該契約期間中は、
賃貸人は建物を使用収益させる義務を負い、賃借人は賃料を支払い続ける義務を負っています。
このため、期間を定めた賃貸借契約は、原則として、期間内解約は認められていません。
ただし、当事者が期間内解約ができる旨を合意した場合に限り、期間内でも解約することが
できるものとされています（民法618条）。これに対し、期間を定めていない契約は、
そのまま解約が一切できないとすると、永久に継続せざるを得ないことになってしまいます。
このため、民法は、期間を定めない建物賃貸借契約の場合、賃貸人、賃借人は、いつでも、
３カ月の予告をもって賃貸借契約を解約できるものと定めています（同法617条１項２号）。
賃貸借契約書が作成されておらず、かつ、口頭でも賃貸借の期間を定めていない場合は、
同法により、当事者は、いつでも３カ月の予告をもって、賃貸借契約を解約できるようにみえます。
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