【大阪府東大阪市】空き家・空き地の査定依頼をお待ちしております！
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- 2020/10/21
マイダスの下田です！！
毎日たくさんのお問い合わせをありがとうございます！！
10月も続々と成約が続いております！契約予定の不動産も多数ございます◎
成約が続きありがたいことに物件数が不足しております。。。
積極的に不動産買取りを行っておりますので、売却がなかなか進まず
お困りの不動産がございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせくださいませ！
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本日は「売買契約の基礎知識」に関するコラムです⇩
契約を結んだら、簡単に解除できない
特に、不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売り主と買い主の信頼関係の上に
成り立つ大事な約束です。そのため、いったん契約を締結すると、一般的には、
一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。
契約の解除には、主に以下のようなものがあります。
手付解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができる。
危険負担による解除
天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、
売り主は無条件で契約を解除することができる。
契約違反による解除
売り主または買い主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。
瑕疵担保責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、
買い主は無条件で契約を解除することができる。
特約による解除
（ローン特約など）
特約の内容に応じて解除することができる。
例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、
買い主は無条件で契約を解除することができる。
合意による解除
当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。
瑕疵担保（かしたんぽ）責任について理解する
瑕疵担保責任とは
「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵（かし）」といいます。
そのうち、買い主が知り得なかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵担保責任を負う期間
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、
責任を負うのかなどが取り決められます。
ただし、物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について
誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが
重要です。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、
売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
なお、期間の定めがない場合には、売り主が瑕疵担保責任を負うのは、買い主が隠れた瑕疵を知ってから
1年以内と定められています。
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