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～～～今回は媒介報酬（仲介報酬）についてのコラムです～～～

〇宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立下場合に、宅地建物取引業者が媒介契約に基づき、

依頼者から受け取ることができる報酬のこと。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものである。

またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国士交通大臣が告示で定めるものとされており、

宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて建設省告示【宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受ける事ができる報酬の額を定める件】（いわゆる報酬告示）が定められている。

報酬額の制限の概要は次の通りである。

1.報酬が発生する場合

宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求する事ができる。

しかし、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として売買・交換・貸借が成立した場合には、

その売り主または貸主である宅地建物取引者は取引当事者の立場にあるので、買主または借主に請求を請求することはできない。

また、この報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・校区案・貸借が媒介またはだいりにより成立した場合のみ報酬請求権が発生するとされている（標準媒介契約約款の規定等による）。

2.売買の媒介における報酬額の上限

売買の媒介の場合に、宅地建物引業者が依頼者の一方から受ける事ができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次の通りです。

1）売買に係る代金の価格（ただし建物に係る消費税額を場外する）のうち200万円以下の部分について

5％+これに対する消費税額

2）200万円を超え400万円以下の部分について…4％+消費税額

3）400万円を超える部分については…3％+消費税額

例えが、売買に係る代金の価格（建物に係る消費税額を除外）が1000万円の場合には、

200万円の5％、200万円の4％、600万円の3％に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる。（ただし、この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。

3.交換の媒介における報酬額の上限

交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価値に差があるときは、いずれか高い方を【交換に係る宅地建物の価値

（ただし建物に係る消費税額を除外する）とする

例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円【消費税額を除外後）の宅地建物を媒介し、

B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1000万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、

A社のお報酬額の上限は800万円でなく、1000万円を基に計算する。

 

 

4.貸借の媒介の場合

宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者双方から受けることのできる報酬の上限は合計で借賃

（借賃に係る消費税額を除外する）の1ヶ月分+これに対する消費税額である（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）

ただし、居住の用に供する建物の賃貸借については、依頼者一方あ受けることのできる報酬、媒介依頼の際に当該依頼者の承諾を得ている場合を除いて、借賃の1ヶ月分.5％+これに対する消費税額以内でなければなりません。

なお、宅地または非居住用の建物（店舗・事務所など）の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額の上記2.の【売買に係る代金の額】とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である

5.代理の場合

売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、

上記2.3.の2倍である。

また、賃借の代理においては、一方から受け取る事のできる報酬額の上限は借賃の１ヶ月分+これに対する消費税額であり、

取引の他方からも媒介等の報酬を得る場合には、両者からの報酬の合計額はこの額を超えてはならない。

なお双方代理は、民法で原則として禁止されていることに注意が必要である。

 

6.複数の宅地建物取引業者の関与

福津うの宅地建物取引業者が一個の売買等の媒介・代理に関与する場合には、報酬額の上限の規定は、

それらの業者の受ける報酬額の合計額について適用する。

 

7.特別の依頼に係る広告費用

依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の1.～6の他に、

宅地建物取引業者が依頼者から受けることができる

 

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担当：畠山

 

 

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