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皆様おはようございます！マイダスの畠山です

続々と査定のご依頼をいただいております！！

ありがとうございます！！

 

～～～今回は不動産投資リスクについてのコラムです～～～

〇空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に誰も借り手がおらず、空室が発生し収入が0になるリスクです。

不動産投資の最大のリスクといえます。

では、この空室リスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか。

・好立地な物件選び

・賃貸管理会社選び

この2つをしっかりできればリスクは大きく減らせるはずです。

まず、物件購入の段階で、長期的に需要が見込まれそうな立地の物件を選ぶということがまず大切です。

入居者募集義務に強い賃貸管理会社を選んで契約を結ぶことでも空室リスクは軽減します。

また満室保証やサブリースを利用するという手もありますが、手数料がかかるため、

キャッシュフローが悪化する可能性があります。

やはり物件購入時にしっかりしたものを選ぶのが良いでしょう。

 

〇修繕リスク

修繕リスクとは、修繕・設備費用が発生するリスクです。新築でも中古でも、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。

配管の交換、外壁や屋根の塗装、室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取替や、入居者の入退去の際のリフォームなど

多くの修繕リスクが存在します。

これらを回避することはできないため、修繕費を事前に積み立てておき対処していく必要があります。

目安として賃料収入の３％を修繕に向けて積み立てておくことをおすすめします。

またリフォームすることで家賃を高く保つことができるというメリットもあります。

 

〇金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、ローンの金利が上がり、支払総額が上がってしまうリスクです。

金利上昇リスクを回するためには、

・変動金利ではなく固定金利にする

・繰り上げ返済をする。

などが挙げられます。

固定金利は変動金利よりも元々金利が高い分、支払い終わるまでずっと固定の金利になるものです。

変動金利は逆に固定金利よりも金利が低い分、半年ごとに金利が見直され、金利上昇のリスクが存在します。

 

〇家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が出している賃貸住宅市場景況感調査によると、２０１８年下半期のデータでは、

月初の滞納率が全国で６．５％、首都圏で７．２％、関西圏で５．８％、

その他で６．２％でした。

これは１５人に１人が滞納をしているというデータです。

家賃が滞納されてしまうと、大家からすれば収入が止まり、回収ができないリスクに繋がります。

２ヶ月滞納率まで見ると１．５％程度まで低下するため、支払い忘れているケースが多数を占めていると思われますが、見逃せないリスクです。

 

〇地震リスク

地震リスクとは、地震が起きて建物に被害が及ぶリスクです。

日本は地震大国のため、完全に地震リスクを回避することは難しいでしょう。

ただ、地震が起きても被害が大きくならないように準備はできます。そのためには、

・新耐震基準の物件を選ぶ

・地盤の強い地域を選ぶ

・地震保険に加入する

が必要です。

 

〇火災リスク

火災リスクとは、火災が起きて建物に被害が及ぶリスクです。

リスクヘッジするには

・オーナーの火災保険加入

・借主様の火災保険加入

物件購入の際に火災保険に加入することでリスクへの対策が可能です。

ワンルームの場合、保険料は比較的安価なことが多いのです。

閣府が出している2015年度の内閣府【防災】によると火災保険への加入率は約85％というデータが出ています。

 

倒産リスクとは、売主の不動産会社や、賃貸管理を委託している不動産会社が倒産するリスクです。

管理業務を委託していた不動産会社が倒産した場合は、代わりの賃貸管理会社を見つけることで対処できる。

不動産会社から物件を購入した場合、所有権はオーナーに移っているため問題は発生しません。

賃貸管理会社が倒産してしまったばあいには新たな管理会社を見つけることで今までと同じようにマンション経営が行えます。

 

〇不動産価値下落リスク

不動産価値は外的要因の影響で上昇も下落もするものです。電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、ブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。

例えば、近年住みたい町ランキングでも上位の武蔵小杉ですが、公示地価平均は２００５年は約36万円/㎡でしたが

２０１９年９５万円/㎡になっています。

これは上昇した例ですが、当然下落することもあります。

不動産投資をするのであれば、検討している地域の都市開発計画などを調べるようにしましょう。

 

 

 

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担当：畠山

 

 

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