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～～～今回は開発許可についてのコラムです～～～

開発許可とは都市計画法第29条で定められている、宅地造成などを行う場合に必要な許可のことです。

都市計画法とは1968年に制定された法律で、都市整備を計画的に行うための基本的な仕組みが定められています。

開発行為を許可性にすることで、都市が健全で秩序ある発展を遂げるようにするのが目的です。

市街化区域や市街化調整区域内のうち、都市計画が定められている区域内で一定以上の面積で開発行為を行う際に許可が必要になります。

 

〇開発行為とは

開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設目的で行われる土地の区画形質の変更のことをいいます。

特定工作物にはゴルフコースやコンクリートプラントなどがあります。

開発行為を行う人は、開発行為を始める前に知事や市長に申請して許可を受けなければいけません。

許可が必要な面積は、原則として1.000平方メートル以上とされています。

ただし、三大都市圏の一部地域では500平方メートル以上というところもあります。

さらに、都道府県が決めた区域に限って300平方メートルまで、別に定めることが可能です。

開発許可を与える基準は全般的許可基準と、市街化調整区域内の基準があります。

 

〇全般的許可基準とは

全般的許可基準は技術的基準ともいわれ、都市計画法第33条で定められている全国どの地域でも適用されている基準です。

たとえば、建築予定の建築物の用途が用途地域や特別用途地区、特定用途制限地域などに合っているかを確認します。

 

1.用途地域

用途の混在を防ぐ目的で、市街地の土地利用を定めた地域のこと

2.特別用途地域

用途地域内の特定の地区で、環境保護や地区の特性にふさわしい土地利用を進めることを目的に定められた地区をさす

3.特定用途制限地域

用途地区が定められていない地区で、良好な環境を維持するために特定の建築物などの用途を定めている地域のこと

 

〇市街化調整区域内の許可基準とは？

全般的許可基準が全国どの地域でも適用される基準なのに対して、市街化調整区域内の許可基準は市街化調整区域内でのみ適用されます。

市街化調整区域内の許可基準は非常に厳しいものとなっていて、特別な事情がない限り宅地造成は許可されません。市街化調整区域内の基準では、次の8つの開発行為のみ許可されます。

 

8つの開発行為

1.日常生活に必要物品の販売

食品や日用品など生活するうえで必要な物品の販売や、加工・修理を行う店舗や事業場

2.農林漁業用の建築物

市街化調整区域内で生産されている農林水産物を保存したり加工したりするのに必要な建築物が許可される

3.鉱物資源・観光資源の利用施設

すでに市街化調整区域内に存在していて、鉱物資源や観光資源を有効に利用するため必要なものは許可される

◇また、市街化区域内での建築が困難な鉱物資源・観光資源利用施設も許可の対象

4.市街化区域内で建設することが困難・不適正なもの

たとえば、ガソリンスタンドや道路管理施設、休憩所などが対象となっている

5.条例で認められたもの

市街化区域内での建築が困難・著しく不適切な開発行為は、条例で定められた区域と用途を守れば開発行為が認められる

ただし、周辺の市街化を促進する恐れがないものとされている

6.既存住宅

都市計画で市街化調整区域が定められた際、自己居住用の住宅や自己業務用の建築物などを建築する目的で土地や土地の権利を所有していた場合

市街化調整区域が決定されてから6カ月以内に知事に届けを出し、市街化調整区域の決定から5年以内の建築であれば開発行為が可能になる

7.地区計画などの地域

地区計画や集落地区計画の区域内で、計画に即した開発であれば許可される

8.開発審査会で議決を得たもの

20万平方メートル以上の大規模な面積があり、区域内の計画的市街化に支障がないと議決されれば開発許可となる

たとえば、市街化調整区域内にある企業のための社宅や、農家の分家住宅などがこれにあたる

 

 

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