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☆本日のコラムです☆

 

今回は「換地計画」についてお話したいと思います。

 

換地計画

換地計画とは、今ある不整形な土地と整理事業後の整形な土地を交換することです。

換地を行うには計画を作成するのですが、その計画は都道府県知事の認可を受ける必要があります。

 

【ポイント！】

換地計画では、区画整理前の土地と区画整理後の土地は類似している土地ある必要があります。

しかし区画整理前と区画整理後の土地の資産価値に不均衡が生じる場合があります。

そこで発生した不均衡を調整するために、徴収したり、交付したりするお金を清算金と言います。

 

また、換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用にあてたり、

それ以外一定の目的のために、換地として指定せずに取っておく保留地も定めることができます。

公的施行の場合、保留地を定めるためには、土地区画整理審議会の同意を得る必要があります。

 

土地区画整理事業が完了するまでの時間：（１～３年）

工事を終った段階から未整備宅地の権利者に整備済みの宅地を割り当てをしていきます。（仮換地の指定）

その際に必要な事が以下の通りです。

①個人施行の場合、権利者の同意が必要

②土地区画整理組合の場合、総会等の同意が必要

③区画整理会社施行の場合、３分の２以上（人数と地積）の同意が必要

④公的施行の場合、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。

そして、仮換地を指定する場合、仮換地となるべき土地の権利者と従前の土地の権利者に、

仮換地効力発生日を通知します。

 

仮換地指定の効力

仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告の日まで、仮換地を使用収益できます。

その代わり、従前の宅地（以前使用していた宅地）は使用できなくなります。

【ポイント！】

所有権は従前の宅地に残っている為、従前の宅地を売却したり、抵当権の設定をすることは可能です。

しかし、従前宅地の所有権者は使用収益できないので、建物の建築をすることはできません。

この所有者は自分に割り当てられる仮換地であれば、知事の許可を得れば建物の建築ができます。

 

換地処分

換地処分とは、仮換地の所有権を取得し、仮換地をもともと持っていた土地とみなすことを言います。

その際は関係権利者に通知して行います。

換地処分は原則、工事全部が完了した後に行うが、規約の定めがあれば、工事完了前でも換地処分を行えます。

そして、換地処分をしたら、遅延なく、都道府県知事に届け出なければなりません。

この届出を受けて、知事は、換地処分があった旨を公告します。

 

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