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- 2021/03/07
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〇不動産売買における瑕疵（かし）とは？ 何が瑕疵になるの？ 瑕疵担保責任って？
住宅(建物)の瑕疵とは、もともと備えているはずの性能を発揮できない不具合や欠陥のことを指す。
広い定義でいえば、床のキズも瑕疵だが、住んでから気づく見えない部分の不具合と考えれば分かりやすい。
具体的には次の4つを指すのが一般的(※1)。
・雨漏り
・主要な木部の腐食(屋根や柱、梁など)
・シロアリの被害(床下、土台など)
・給排水管の故障
一戸建てはすべて当てはまるが、マンションの場合は木部の腐食を除いた3つとなる。
(一社)不動産流通経営協会の標準売買契約書式より
では中古住宅で実際に見つかる瑕疵を具体的に見ていこう。もともと雨漏りがしていれば、見学時に天井に雨漏りの跡があることも多い。
しかし、なかには見つけにくいケースもあるという。
主要な木部の腐食にしても、外壁の隙間から雨水がしみこみ、内部が腐食していることもある。
また土台や柱の内部がシロアリの被害で空洞化していることも考えられる。
さらに築年数が古ければ給水管、排水管が内部で腐食して、赤サビが出たり、詰まったりする原因にもなりかねない。
こうした簡単には発見できない瑕疵については、中古住宅を買う人も、また売る人も多少の不安を感じるはずだ。
実際に発見されたときは、どう対応しなければならないのか、気になるところだ。
瑕疵が見つかった時どちらが修理費を出すのか
入居してから思わぬ瑕疵が見つかったら、さあこれは大変ということになるが、民法上と実際の売買ではかなり対応が違ってくる。
民法では「発見から1年以内」なら買主は売主に請求できるとしている。
これでは入居後5年、10年経過していても、まだ売主は修理費用をもたなければならない。
それでは瑕疵が怖くて、住宅の売買ができなくなってしまう可能性もあるということで、
瑕疵の種別や対応する期間など、現実的な対応策が契約書に盛り込まれている。
これが一般的に「瑕疵担保責任」と呼ばれるものだ。
〇個人同士の売買では三か月は売主負担が一般的
もともと売主は契約前に告知書を買主に提出する。その時点で売主が気づいている不具合は、細かくここに記載されることになる。
その上で個人間の中古住宅の売買において、売主が負う瑕疵担保責任の期間は一般的には売買契約から3カ月と定めることが多い(※2)。
買主が売主に請求できるのは、あくまで修理であり、契約そのものを解除したりはできない。
３カ月を過ぎてから発覚したものは、買主が修理するのが基本となる。
なお、あまりにも築年が古い住宅などにおいては、お互いの了解のもと、瑕疵担保責任免責として、
瑕疵担保責任をなしにするケースもあることを知っておこう。
※2 (一社)不動産流通経営協会の標準売買契約書式より
売主が不動産会社なら、中古で2年間、新築で10年間
大きく事情が変わるのは、売主が不動産会社の場合。従来は中古住宅、新築住宅ともに2年間だった。
しかし、新築住宅に関しては、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の施行によって、建物の構造耐力上主要な部分、
及び雨漏りを防ぐ部分については10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。これは住宅のプロだから、きちんと責任を負いなさいということだ。
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