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【本日のコラム】

「賃貸借契約（敷金等）」

１.敷金とは

　　敷金とは一般的に、建物の賃貸借契約で契約締結後から賃貸物件を貸主に返還する

　　までの間に生じた賃料の未払いや、建物の損傷によって発生する損害賠償等の一切

　　の債権を担保する目的で、借主が貸主に預ける金銭をいいます。

２.敷金の返還

　　貸主は、次のいずれかに該当した場合、滞納賃料を敷金から差し引き、残額があれ

　　ば、それを借主に返還しなければなりません。

　　　敷金の返還時期：①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物件の返還をうけたとき

　　　　　　　　　　　②借主が適法に賃借権を譲渡したとき

　　　　　※なお、建物の賃貸借契約では、建物の明渡し後に敷金を清算して返還するこ

　　　　　　とになります。つまり、「明渡しが先」、「敷金の返還が後」になります。

３.敷金以外の一時金

　　①保証金

　　　　事業用のビル等の賃貸借の場合、「保証金」の名目で一時金として、賃貸借契約

　　　　の締結に際して金銭の授受が行われることがあります。

　　　　保証金の性質については、法律には具体的な定めがありません。そのため、契約

　　　　当事者は、どのような趣旨で保証金が授受されたのかを契約書に明確に定めてお

　　　　く必要があります。

　　②礼金

　　　　「礼金」とは、賃貸借契約時に返還されない一時金として、借主から貸主に支払

　　　　われる金銭です。礼金は、契約終了後の返還義務がないという点で、「敷金」や

　　　　「保証金」等の預託金とは性質が異なります。

４.敷引き

　　「敷引き」とは、借主の責任の有無にかかわらず、賃貸物件の明渡し時に、預けてお

　　いた敷金から一定の額を控除する合意のことで、一般的に「敷引特約」または「償却

　　合意」といわれます。

　　判例は、貸主が契約条件の１つとして「敷引特約」を定め、借主がこれを明確に認識

　　した上で賃貸借契約の締結をしていう場合で、かつ、敷引金の額が賃料等に比べて高

　　額すぎなければ、消費者である借主の利益を一方的に害するものとはいえないとして、

　　「敷引特約」を有効としています。

 

 

 

 

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