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- 2024/03/21
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【本日のコラム】
「賃貸借契約（更新、解約、解除）」について
１.賃貸借契約の存続期間
建物所有目的の不動産の賃貸借（借家）では、契約期間の上限はありません。また、借家
の場合、「契約期間は最低１年以上」とする必要があり、１年未満の期間を定めたときは、
「期間の定めのない賃貸借契約」として取り扱われます。
※「期間の定めのない賃貸借契約」とは、契約期間の設定がそもそもないため、期
間満了で、「契約終了」あるいは「更新」とならない契約のことです。したがっ
て終了させる場合は、必ず当事者の一方から解約申入れをしなければなりません。
２.建物賃貸借の更新
建物の賃貸借契約の存続期間が満了した後も契約関係を続けたい場合、貸主・借主は、
お互いに契約を更新することができます。更新には、次の２種類があります。
①合意更新
貸主・借主間で更新後の契約内容等を合意した上で行う更新を一般的に合意更新
といいます。
②法定更新
認められているのが合意更新だけだと、万一、貸主・借主で契約内容について合
意に至らなかった場合に、借主が貸主から立ち退きを求められてしまうおそれがあ
ります。その場合に備えて、借地借家法は、法定更新（自動更新）という制度を設
けて次のように定めています。
（１）更新の拒絶を通知しない場合
貸主及び借主が、期間満了の１年前から６カ月前までに更新拒絶の通知をしな
い場合には、賃貸借契約は「自動更新された」と扱われます。この仕組みを「法
定更新」といいます。尚、貸主から更新を拒絶する場合、正当事由が必要となり
ます。その一方で、借主からの更新を拒絶する場合は、正当事由は不要です。
※法定更新の場合、更新後は「期間の定めのない契約」となりますので、
契約を修了させるには、貸主・借主のどちらかから解約を申し出なけれ
ばなりません。
（２）期間満了後に物件を使用継続した場合
貸主が正当事由ある更新拒絶をした場合でも、期間満了後、借主が賃貸物件を
そのまま継続使用し、貸主が遅滞なく正当事由がある異議を述べないときは、契
約は自動的に更新（法定更新）されます。
３.期間の定めのない建物賃貸借契約の解約申入れ
期間の定めのない建物賃貸借契約の場合は、貸主・借主からの解約申入れで賃貸借契約は
終了します。
①貸主からの解約申入れ：６カ月経過で契約終了
②借主からの解約申入れ：３カ月経過で契約終了
※貸主からの契約については正当事由が必要
４.契約期間の定めがある場合の中途解約申入れ
賃貸借契約に契約期間の定めがある場合、中途解約（期間内解約）はそれを認める特約が
ないと認められません。
５.賃貸物件の滅失による終了等
賃貸物件が全部滅失（全壊等）してしまったら、住み続けるのは不可能ですので、賃貸借
契約は終了します。
※賃貸物件の一部が滅失した場合、滅失した部分の割合に応じ、賃料が減額されます。
また、残部では目的が達成できない場合は、借主からの賃貸借契約の解除も認められ
ています。
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