土地売却と価格の鑑定評価について

おはようございます。

営業の下田です。

 

いつもブログを読んでくださっている皆さま、有難うございます。

 

★自分の土地は今一体いくらなんだろう？

★何を基準に価格って決まるの？

★公示価格って何？

 

こんな疑問にお答えすべく数回に分けてコラムを書いております。

 

さて、本日は、9月10日の投稿ブログに書きました不動産の価格の種類の続きです。

 

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には

 

★原価法

★取引事例比較法

★収益還元法

 

と３つに大別されます！

 

 

ではまずこの３つをそれぞれ分解してご説明させていただきます。

 

まずは「原価法」。

こちらは読んで字のごとく、対象不動産と同じものを造ったらいくらするか計算して、それをもとに対象不動産の価格を求める手法です。

価格を求める時点における不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求めます。

原価法によって求める試算価格を積算価格と言います。

 

 

では次に「取引事例比較法」。

こちらは、他の不動産の取引価格から対象不動産の価格を求める手法です。

あの物件は〇〇円で売れたから、私の物件も〇〇円で売れるよね？みたいな感じです。

実際には、まず多数の取引事例を収集して適切な事例を選択します。

その上で、必要に応じて事情補正、時点修正を行い、且つ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行います。

これらによって求める試算価格を比準価格と言います。

 

取引事例は以下の要件を備える必要があります。

①取引事情が正常なもの、または正常なものに補正できるもの

②時点修正が可能な事

③投機的取引であると認められる事例など適正さを欠くものであってはならない。

 

※そして原則として、近隣地域、同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択します。

 

 

 

 

取引事例比較法について長くなりましたが・・・

 

 

最後に「収益還元法」です。

こちらは対象不動産からあげられる収益から不動産の価格を求める手法で、

例えば、「この不動産の年間の賃料は〇〇万円だから、この不動産は〇〇万円で買う価値がある」というようなイメージです。

要するにその不動産からいくら儲かるかっていう話ですね。

もちろん、収益還元法は賃貸用不動産等以外の不動産を価格を求める場合にも有効です。

文化財の指定を受けた一般的に市場性を有しない不動産以外には基本的にこの方法は適用されます。

 

余談ですが

収益還元法には直接還元法（1年間の収益価格を求める方法）とDCF法（数年分の収益から価格を求める方法）という2つの方法がございます。

また、収益還元法による試算価格を収益価格と言います。

 

 

これまでざっと、３つの鑑定評価の手法について書きましたが

価格を求める際は

対象不動産の特性を適切に反映した複数の鑑定評価手法を適用します。

 

 

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売却時期のご相談など、経験豊富なスタッフがお客様にとって最善の方法をご提案させていただきます。

 

 

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担当：下田