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今回は「収益還元法」に関してのコラムです↓

 

収益還元法とは不動産の収益性に注目した評価方法です。どういう方法かというと、その不動産から将来的に生み出される価格を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。他にも、不動産価格の決定方法の一つに積算法というものもありますが、これは土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価し、それを合計し、一つのものと考えて評価額を決定する方法です。一方で、収益還元法は不動産の持つ収益性に着目し、不動産から生み出される利益を、還元利回りで割ることで求めることができます。つまり、不動産の生み出す利益が大きければ不動産価格も高くなり、利益が小さければ不動産価格も安くなるということです。

・還元利回り

還元利回りとは、その不動産の投資利回りのことで、投資した金額を年間収入で割り、それに100をかけることで求めることができます。。不動産価格は還元利回りによって大きく左右されるため、還元利回りをどう設定するかは不動産価格の決定において重要な要素の一つです。

収益還元法についてですが、これには種類が二つあります。直接還元法とDCF法です。

・直接還元法

直接還元法は、一年間の純収益を還元利回りで還元して不動産の価格を算出する方法のことで、1年間の純利益を還元利回りで割って算出します。ここでいう純利益とは、不動産収益から経費などを引いた金額のことです。

例）不動産価格＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り

・DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフローの略称のことです。不動産所有中の純利益を割引率で現在の価値に割り引いた価格と、一定期間後に売却をした時の想定復帰価格を割引率で現在価値に割り引いた価値を合計して価格を算出します。

また、前述した積算法は、不動産の所有者が価格を推定する場合に使われることが多く、収益還元法は不動産投資をする場合に使われることが多いという違いもあります。

不動産投資をする場合はどれくらいの期間で回収できるのか、またどれくらいのプラスがあるのかをこういった形で仮で計算してから投資を行いましょう。

 

 

 

 

 

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