〈大阪府松原市〉相続された物件の処分をお考えですか？

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【本日のコラム】

「賃貸借契約（修繕義務等）」

賃貸物件が災害等で壊れた場合、物件のオーナー（貸主）が必要な修繕をしなければ

なりません。また、オーナーに連絡がつかない等により、借主が修繕をした場合、

オーナーはその費用（必要費）を借主に支払わなければなりません。

①賃貸借契約の成立

　　　賃貸借契約は、当事者間で賃貸について合意があれば、それで成立します。

　　　つまり、物件の引渡しや賃貸借契約書の作成は不要です。

　　　（当事者の合意だけで契約は成立します）

②貸主の修繕義務

　　　貸主は、賃貸物件の使用収益に必要な修繕をしなければなりません。

　　　貸主は、借主から物件の使用の対価として賃料を受け取っているので、

　　　貸主には、借主が物件を問題なく使用できる状態になるように修繕

　　　する義務があります。

　１.修繕義務の有無

　　　・天変地異等の不可抗力による破損（貸主は修繕義務を負う）

　　　・借主入居以前からの欠陥、雨漏り等（貸主は修繕義務を負う）

　　　・修繕ができない場合（貸主は修繕義務を負わない）

　　　・借主の責任で修繕が必要となった場合（貸主は修繕義務を負わない）

　２.修繕費用の負担

　　　〔原則〕・貸主が負担する

　　　　　　　・借主が負担した場合は、借主は費用の償還請求ができる

　　　〔例外〕・特約で小規模な修繕は借主負担とすることも可能

 

　　　※貸主が賃貸不動産の保存に必要な行為（修繕）をしようとするときは、

　　　　借主はそれを拒否できません。

③費用の負担

　　　賃貸借契約で発生する費用には、必要費と有益費の２種類があります。

　　　必要費と有益費には、次のような違いがあります。

　　　≪必要費≫

　　　　　内　容　：目的物の保存に必要な費用

　　　　　具体例　：物件の修繕費用等

　　　　　返還時期：支出したらすぐ

　　　　　返還額　：全額

　　　≪有益費≫

　　　　　内　容　：目的物の価値を増加させる費用

　　　　　具体例　：物件や設備の改良費用等

　　　　　返還時期：契約終了時（価値の増加が現存している必要がある）

　　　　　返還額　：支出額または現存増加額のどちらか貸主が選択したほう

④造作買取請求権

　　　貸主の同意を得て建物に付加した造作（畳など）がある場合、借主は、建物の

　　　賃貸借が終了するときに、貸主に対して造作を時価で買い取ることを請求する

　　　ことができます。これを造作買取請求権といいます。ただし、この権利は特約

　　　で排除することができます。

 

 

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